La inversión
Una oportunidad para leer con los números.
Bayahibe tiene los hoteles más llenos del país, Dominicus un mercado de alquiler turístico en crecimiento y Oltremare solo catorce unidades. Aquí encuentras los datos, las fuentes y también los riesgos.
La demanda
Un país que crece, una zona que lidera.
9,2 mill.
visitantes en República Dominicana de enero a septiembre de 2026, +7,5%
12,4 mill.
visitantes previstos para finales de 2026 según el Ministerio de Turismo
12,5 mil mill. $
ingresos por turismo previstos por el Banco Central para 2026
+69,6%
visitantes enero-julio 2026 respecto al mismo periodo de 2019
| Ocupación hotelera, septiembre de 2026 | |
|---|---|
| Bayahibe | 78% |
| La Romana | 78% |
| Miches | 68% |
| Bávaro-Punta Cana | 56% |
| Samaná-Las Terrenas | 55% |
| Media nacional | 55% |
De mayo a septiembre de 2026 Bayahibe registró 89, 88, 92, 83 y 78% de ocupación: cinco meses consecutivos a la cabeza del país, incluida la temporada baja.
Fuentes: Ministerio de Turismo dominicano, Tourism Summary, recogido por El Inmobiliario (7 y 12 de octubre de 2026); revistamercado.do (5/8/2026); Banco Central dominicano, recogido por elDinero. Datos hoteleros y nacionales, no referidos a estos apartamentos.
Los alquileres en Dominicus
Cuánto genera un apartamento de dos habitaciones.
| Alojamientos completos de 2 habitaciones, Dominicus | Últimos 12 meses |
|---|---|
| Ingreso bruto medio anual | 885.000 DOP |
| Ingreso bruto mediano anual | 753.000 DOP |
| Tarifa media por noche | 8.726 DOP |
| Ocupación media | 38% |
| Estancia media | 5,5 noches |
En dólares, el ingreso bruto medio ronda los 15.000 al año. Los anuncios activos son 531, +37% en un año; el ingreso medio por anuncio creció un 19,9%.
El cuarto mejor de los anuncios de la zona ingresa más de 133.000 DOP al mes, el 10% mejor más de 204.000. Marcan la diferencia la ubicación, la calidad, los servicios y la gestión: las razones por las que Oltremare tiene piscina, gimnasio y coworking en lugar de un patio.
Fuente: AirROI, Dominicus, noviembre de 2025-octubre de 2026, actualizado al 4/11/2026. Estimaciones a partir de anuncios públicos, brutas antes de costes, gestión e impuestos, referidas al mercado y no a este proyecto. Cambio a dólares indicativo. Más anuncios significan también más competencia.
Tres escenarios, una hipótesis prudente
Hacemos las cuentas sin prometer.
Un ejemplo sobre un tipo D, usando los datos de mercado de Dominicus para un alojamiento de dos habitaciones. Son hipótesis para orientarse, no una previsión: el resultado real depende de la tarifa, la temporada, la gestión, la competencia, el tipo de cambio y los impuestos.
| Escenario | Ocupación | Ingreso bruto anual estimado | Qué hay que descontar |
|---|---|---|---|
| Uso propio predominante | 20-25% | unos 7.000-9.000 $ | gestión, limpieza, suministros, gastos de condominio, impuestos |
| Uso mixto | 35-40% | unos 13.000-16.000 $ | gestión 20-25%, limpieza, suministros, condominio, impuestos |
| Alquiler predominante, gestión profesional | 50-60% | unos 19.000-24.000 $ | gestión 20-25%, limpieza, suministros, condominio, impuestos |
Cálculo: tarifa media de la zona de unos 8.700 DOP por noche (unos 140 $) por las noches ocupadas. Para los no residentes las guías del sector indican una retención del 27% sobre las rentas y el ITBIS del 18% sobre los alquileres cortos: una parte relevante del bruto. Ningún rendimiento está garantizado.
Por qué comprar sobre plano
Entrar antes tiene sus ventajas.
Pago en cuatro cuotas
40% a la firma del contrato, luego 30, 20 y 10% según el avance fijado en el contrato. Nada de un pago único a la firma.
La elección de la unidad
Con catorce apartamentos, quien llega primero elige planta, tipo y orientación entre los que siguen libres.
Valor a la entrega
Comprar sobre plano significa entrar antes de que se convierta en un inmueble terminado, amueblado, fotografiable y presentable en el mercado.
Uso mixto
Puedes usar el apartamento cuando quieras y ofrecerlo en alquiler el resto del tiempo, si el reglamento del condominio y la normativa lo permiten.
Un plan B internacional
Una base personal en el Caribe, en un país que crece, con la residencia por inversión accesible a partir de 200.000 dólares de inversión certificada.
Posible régimen CONFOTUR
Si el proyecto obtiene la clasificación, el primer comprador queda exento del 3% de impuesto de transferencia y del IPI durante 15 años. El estado del expediente se comunica por escrito.
Residencia: inversión mínima de 200.000 $ de fuente extranjera certificada, Decreto 950-01 (fuente: invierterd.com, 2026). CONFOTUR: Ley 158-01, qué prevé.
Lo que debes saber antes
Los riesgos, declarados.
Los ingresos dependen de la temporada, la tarifa, la gestión, la competencia y el tipo de cambio. Los datos de esta página describen el mercado de Dominicus y del país, no este apartamento.
En el verano de 2026 el Ministerio de Turismo sometió a consulta un registro nacional obligatorio (RENATUR), con seguro de responsabilidad civil y consentimiento del condominio; a finales de octubre de 2026 la resolución aún no constaba firmada. El reglamento del condominio de Oltremare deberá permitir expresamente el alquiler turístico: lo confirmamos por escrito.
Según las guías del sector y la DGII, sobre las rentas pagadas al exterior se aplica una retención del 27% sobre el bruto; en los alquileres cortos se suma el ITBIS del 18%. Comprar o gestionar a través de una sociedad puede cambiar el cálculo: conviene valorarlo con un contador dominicano y con tu asesor fiscal en tu país de residencia (en Italia, IVIE y cuadro RW).
Los plazos de entrega y las variaciones de superficies y equipamiento son los riesgos típicos: por eso los documentos deben verificarse antes de firmar, con un abogado propio, y los pagos siguen el avance de la obra.
Precios e ingresos están en dólares y pesos: el resultado en euros cambia con el tipo de cambio.
Fuentes: Pellerano & Herrera (phlaw.com, 3/8/2026); Diario Libre (21/7/2026); DRListings y Clic Inmobiliaria, guías 2026. Información general: no constituye asesoría legal, fiscal ni financiera.
El siguiente paso
Hagamos las cuentas sobre tu apartamento.
Cuéntanos cómo piensas usarlo: te enviamos precios, costes de compra, la hoja de cálculo y todos los documentos disponibles.
Catorce apartamentos sobre plano en Dominicus-Bayahibe, República Dominicana. Sociedad de dirección italiana, con un socio siempre en el lugar.
El proyecto
Sociedad
Oltremare Bay S.R.L.
RNC 1-33-19136-9
Avenida Abraham Lincoln 597, Suite 310
Edificio Disesa, La Esperilla
Santo Domingo, República Dominicana
Sitio informativo y comercial: no constituye una propuesta contractual, una oferta al público ni una asesoría legal, fiscal o financiera. Venta sobre plano: el edificio aún está por construir. Superficies, planos, equipamiento, disponibilidad y plazos son indicativos y pueden variar; prevalece el contrato firmado. Las imágenes del proyecto, algunas elaboradas con inteligencia artificial, son orientativas y el mobiliario no está incluido. Los datos de mercado, citados con fuente y fecha, no son una promesa de rentabilidad ni de valor futuro.
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