L'investimento
Un'opportunità da leggere con i numeri.
Bayahibe ha gli alberghi più pieni del Paese, Dominicus un mercato degli affitti turistici in crescita e Oltremare soltanto quattordici unità. Qui trova i dati, le fonti e anche i rischi.
La domanda
Un Paese che cresce, una zona che guida.
9,2 mln
visitatori in Repubblica Dominicana da gennaio a settembre 2026, +7,5%
12,4 mln
visitatori attesi entro fine 2026 secondo il Ministero del Turismo
12,5 mld $
entrate dal turismo previste dalla Banca Centrale per il 2026
+69,6%
visitatori gennaio-luglio 2026 rispetto allo stesso periodo del 2019
| Occupazione alberghiera, settembre 2026 | |
|---|---|
| Bayahibe | 78% |
| La Romana | 78% |
| Miches | 68% |
| Bávaro-Punta Cana | 56% |
| Samaná-Las Terrenas | 55% |
| Media nazionale | 55% |
Da maggio a settembre 2026 Bayahibe ha registrato 89, 88, 92, 83 e 78% di occupazione: cinque mesi consecutivi ai vertici del Paese, compresa la bassa stagione.
Fonti: Ministero del Turismo dominicano, Tourism Summary, ripreso da El Inmobiliario (7 e 12 ottobre 2026); revistamercado.do (5/8/2026); Banca Centrale dominicana, ripresa da elDinero. Dati alberghieri e nazionali, non relativi a questi appartamenti.
Gli affitti a Dominicus
Cosa rende un appartamento con due camere.
| Alloggi interi con 2 camere, Dominicus | Ultimi 12 mesi |
|---|---|
| Ricavo lordo medio annuo | 885.000 DOP |
| Ricavo lordo mediano annuo | 753.000 DOP |
| Tariffa media a notte | 8.726 DOP |
| Occupazione media | 38% |
| Soggiorno medio | 5,5 notti |
In dollari, il ricavo lordo medio è nell’ordine di 15.000 l’anno. Gli annunci attivi sono 531, +37% in un anno; il ricavo medio per annuncio è cresciuto del 19,9%.
Il quarto migliore degli annunci di zona incassa oltre 133.000 DOP al mese, il 10% migliore oltre 204.000. Fanno la differenza posizione, qualità, servizi e gestione: le ragioni per cui Oltremare ha piscina, palestra e coworking invece di un cortile.
Fonte: AirROI, Dominicus, novembre 2025-ottobre 2026, aggiornato al 4/11/2026. Stime da annunci pubblici, lorde prima di costi, gestione e tasse, riferite al mercato e non a questo progetto. Cambio in dollari indicativo. Più annunci significano anche più concorrenza.
Tre scenari, un'ipotesi prudente
Facciamo i conti senza promettere.
Un esempio su un tipo D, usando i dati di mercato di Dominicus per un alloggio con due camere. Sono ipotesi per orientarsi, non una previsione: il risultato reale dipende da tariffa, stagione, gestione, concorrenza, cambio e tasse.
| Scenario | Occupazione | Ricavo lordo annuo stimato | Cosa va tolto |
|---|---|---|---|
| Uso proprio prevalente | 20-25% | circa 7.000-9.000 $ | gestione, pulizie, utenze, condominio, imposte |
| Uso misto | 35-40% | circa 13.000-16.000 $ | gestione 20-25%, pulizie, utenze, condominio, imposte |
| Affitto prevalente, gestione professionale | 50-60% | circa 19.000-24.000 $ | gestione 20-25%, pulizie, utenze, condominio, imposte |
Calcolo: tariffa media di zona di circa 8.700 DOP a notte (circa 140 $) per le notti occupate. Per i non residenti le guide di settore indicano una ritenuta del 27% sui canoni e l’ITBIS del 18% sugli affitti brevi: una parte rilevante del lordo. Nessun rendimento è garantito.
Perché comprare su progetto
Entrare prima ha i suoi vantaggi.
Pagamento in quattro tranche
40% al contratto, poi 30, 20 e 10% secondo l’avanzamento fissato nel contratto. Niente somma unica alla firma.
La scelta dell'unità
Con quattordici appartamenti, chi arriva prima sceglie piano, tipo ed esposizione tra quelli ancora liberi.
Valore alla consegna
Comprare un progetto significa entrare prima che diventi un immobile finito, arredato, fotografabile e presentabile sul mercato.
Uso misto
Può usare l’appartamento quando vuole e proporlo in affitto negli altri periodi, se regolamento condominiale e norme lo consentono.
Un piano B internazionale
Una base personale ai Caraibi, in un Paese che cresce, con la residenza per investitori accessibile da 200.000 dollari di investimento certificato.
Possibile regime CONFOTUR
Se il progetto ottiene la classificazione, il primo acquirente è esente dal 3% di imposta di trasferimento e dall’IPI per 15 anni. Lo stato della pratica viene comunicato per iscritto.
Residenza: investimento minimo di 200.000 $ da fonte estera certificata, Decreto 950-01 (fonte: invierterd.com, 2026). CONFOTUR: Legge 158-01, cosa prevede.
Quello che deve sapere prima
I rischi, dichiarati.
I ricavi dipendono da stagione, tariffa, gestione, concorrenza e cambio. I dati di questa pagina descrivono il mercato di Dominicus e del Paese, non questo appartamento.
Nell’estate 2026 il Ministero del Turismo ha messo in consultazione un registro nazionale obbligatorio (RENATUR), con assicurazione di responsabilità civile e consenso del condominio; a fine ottobre 2026 la risoluzione non risultava ancora firmata. Il regolamento condominiale di Oltremare dovrà consentire espressamente l’affitto turistico: lo confermiamo per iscritto.
Secondo le guide di settore e la DGII, sui canoni verso l’estero si applica una ritenuta del 27% sul lordo; sugli affitti brevi si aggiunge l’ITBIS del 18%. Acquistare o gestire tramite società può cambiare il calcolo: va valutato con un commercialista dominicano e con il Suo consulente in Italia (IVIE, quadro RW).
Tempi di consegna e variazioni di superfici e dotazioni sono i rischi tipici: per questo i documenti vanno verificati prima di firmare, con un proprio legale, e i pagamenti seguono l’avanzamento.
Prezzi e ricavi sono in dollari e pesos: il risultato in euro cambia con il tasso di cambio.
Fonti: Pellerano & Herrera (phlaw.com, 3/8/2026); Diario Libre (21/7/2026); DRListings e Clic Inmobiliaria, guide 2026. Informazioni generali: non sono consulenza legale, fiscale o finanziaria.
Il passo successivo
Facciamo i conti sul Suo appartamento.
Ci dica come pensa di usarlo: Le inviamo prezzi, costi di acquisto, il foglio di calcolo e tutti i documenti disponibili.